LMNP : les amortissements réintégrés à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP augmentent la plus-value imposable à la revente. Qui est concerné et ce que ça change.

Cet article ne représente en rien un conseil financier.

Cet article reflète uniquement l'analyse de la rédaction et n'engage qu'elle. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une sollicitation à acheter ou vendre un produit financier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et tout investissement comporte un risque de perte en capital. Avant toute décision, rapprochez-vous d'un conseiller financier agréé.

La rédaction Le Journal Finance Mis à jour le 21 octobre 2026

En bref :
En LMNP, les amortissements réduisent l’impôt sur les loyers pendant la location.
Depuis la loi de finances pour 2025, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
La règle vise les cessions réalisées à partir du 15 février 2025.
Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad sont exclus du dispositif.

Le principe avant la réforme

Le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit chaque année une fraction du prix du bien, l’amortissement. Jusqu’en 2025, ces montants n’avaient aucun effet sur la plus-value calculée à la revente.

Ce qui change

	Avant la réforme	Depuis le 15 février 2025
Prix d’acquisition retenu	Prix d’achat, majoré des frais	Diminué des amortissements déduits
Plus-value imposable	Inchangée par les amortissements	Augmentée d’autant
Abattements pour durée de détention	Applicables	Toujours applicables

Qui doit refaire ses calculs

Les propriétaires qui envisagent de revendre un bien loué en meublé depuis plusieurs années sont les premiers concernés. Plus la durée de location au réel est longue, plus le montant réintégré est élevé.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qui a changé pour la revente d'un bien en LMNP ?

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu est diminué d’autant, ce qui augmente la plus-value imposable.

Depuis quand la règle s'applique-t-elle ?

Elle concerne les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, lendemain de la publication de la loi.

Tous les loueurs en meublé sont-ils concernés ?

Non. Les logements situés dans certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad, en sont exclus.